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Simona Ficola
Benedetto Santacroce
Rettifica della detrazione, per mutamento del regime fiscale delle operazioni realizzate con gli immobili, possibile solo dopo l’effettivo acquisto degli stessi. Proseguono le risposte agli interpelli che l’Agenzia delle entrate pubblica sul proprio sito, ottemperando a quel principio di trasparenza dell’azione amministrativa.
Infatti, con la Risposta n. 3 del 17 settembre 2018, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il periodo di cosiddetta “tutela fiscale” previsto dall’art. 19-bis2 del DPR 633/1972 per l’esercizio della rettifica della detrazione originariamente operata sugli acquisti, che per gli immobili ha durata decennale, decorre dalla data di acquisto dell’immobile stesso e ciò a prescindere dalle modalità di acquisto.
In particolare, il contribuente è una società avente per oggetto sociale l’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di aree fabbricabili e terreni in genere, che ha stipulato due contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto, il primo delle unità immobiliari e il secondo i lavori di ristrutturazione sulle medesime unità: da contratto è previsto che l’opzione di acquisto potrà poi essere esercitata decorsi 16 anni dalla stipula. I canoni relativi ad entrambi i contratti di locazione finanziaria sono stati assoggettati ad IVA in misura ordinaria, che la Società ha provveduto a detrarre integralmente.
Gli immobili oggetto di leasing sono successivamente stati concessi in locazione, stipulando distinti contratti e prevedendo espressamente l’imponibilità dei relativi canoni.
La problematica sorge dalla volontà della contribuente di voler mutare il regime fiscale relativo alle operazioni attive di locazione immobiliare, avvalendosi della regola generale di esenzione, di cui all’art. 10, comma 1, numero 8, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.
Per questo motivo, la contribuente si pone il problema se dover procedere o meno alla rettifica della detrazione dell’Iva assolta su ciascun canone di locazione finanziaria e regolarmente detratta, considerando il mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle (da imponibili a esenti).
Ebbene, sul tema era già intervenuta l’Agenzia delle entrate (si veda risoluzione 9 luglio 2009, n. 178/E e circolare del 1° giugno 2016, n. 26/E) chiarendo che il periodo di tutela fiscale per operare la rettifica alla detrazione che, si ribadisce, per gli immobili ha durata decennale, decorre dall’acquisto ovvero dalla ultimazione della realizzazione degli immobili stessi, a nulla rilevando le modalità di acquisizione (acquisto-costruzione, in appalto-acquisizione, in leasing).
In particolare, in caso di immobili acquisiti mediante contratto di leasing, per i quali sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato d.P.R. n. 633/1972, decorre il periodo decennale di “tutela fiscale”.
Occorrerà, perciò, valutare se, in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale che, secondo l’Agenzia, potrebbero configurarsi nel caso in cui il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare totale della locazione finanziaria e in altri casi similari.
