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Fra le novità Iva per il 2024 ci sono diversi aspetti che interessano il settore immobiliare, contenuti in particolare nella legge delega 111 del 9 agosto 2023. La norma, con riferimento alle disposizioni che disciplinano le operazioni esenti, individua la necessità di prevedere eventuali ipotesi in cui consentire ai contirbuenti di optare per l'imponibilità.
Il legislatore della legge delega ha evidenziato che il settore immobiliare è attualmente caratterizzato da una normativa complessa che distingue il regime fiscale applicabile in ragione della natura strumentale o abitativa degli immobili e della tipologia degli operatori.
Per la tassazione degli immobili, l'articolo 10, numeri 8 e seguenti del decreto Iva prevede, quale regola generale, l'esenzione, ma accanto a essa vis ono numerose deroghe.
Infatti, dal regime natutale di esenzione per le operazioni di cessione e locazione dei beni immobili a uso abitativo o strumentale, c'è poi una serie di deroghe che rendono complessa l'individuazione del corretto regime Iva applicabile all'operazione che si intende realizzare.
L'imponibilità è prevista, in via obbligatoria, per le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali effettuare entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione da parte delle imprese che hanno realizzato i lavori e, in via opzionale, per le cessioni di fabbricati abitativi effettuate oltre il quinquennio dalle medesime imprese, nonché per quelle di fabbricati strumentali da chiunque effettuate.
L'opzione per l'imponibilità è riconosciuta, altresì, nel campo delle locazioni, alle imprese che hanno costruito o ristrutturato gli immobili abitativi o alle imprese che destinano i fabbricati ad alloggi sociali, nonché, in qualsiasi caso, alle imprese che locano fabbricati strumentali.
Ciò che, in attuazione del criterio di delega, si intende operare è una profonda rivisitazione della materia conferendole maggiore coerenza e organicità.
Infatti, in generale il legislatore della legge delega ha inteso attenzionare le disposizioni che disciplinano le operazioni esenti, ma ha posto particolare attenzione a quelle del settore immobiliare, affinché le diverse fattispecie possano essere rilette e riviste, proprio per individuare ulteriori circostanze in cui consentire ai contribuenti di optare per l'imponibilità.
Data la complessità delle disposizioni normative che interessano il settore immobiliare, è possibile che uno stesso soggetto possa porre, in via esclusiva o parallelamente al proprio business caratteristico, operazioni di gestione immobiliare.
Le operazioni possono essere sia di cessione sia di locazione di immobili abitativi e/o strumentale talché, in base a quanto sopra evidenziato, in capo a uno stesso soggetto potrebbero doversi applicare norme sull'esenzione o sull'imponibilità. La diversa qualificazione delle operazioni attive comporta poi effetti anche sotto il profilo dell'esercizio del diritto a detrazione che, verosimilmente, possono essere limitati provvedendo alla separazione dell'attività.
Si legge, infatti, anche nelle istruzioni alla compilazione della dichiarazione Iva annuale, che possono avvalersi della separazione delle attività (articolo 36, comma 3, decreto Iva) i soggetti che effettuano sia locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione - articolo 19, comma 5, e articolo 19-bis - sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o altri immobili, con riferimento a ciascuno di questi settori di attività.
Il diritto a detrazione è un altro aspetto che il legislatore della legge delega intende rivedere, anche con specifico riferimento all'esercizio del diritto a detrazione nell'ambito del settore immobiliare, per renderlo coerente con la natura dell'operazione per la quale è usato il bene o il servizio acquistato. In particolare, la finalità è prevedere una norma che renda l'esercizio del diritto a detrazione coerente con i profili sostanziali dell'operazione realizzata dai contribuenti.
LE DIFFERENZE
Dichiarazione Iva annuale:
chi si avvale della separazione delle attività(ex art. 36, c.3, decreto Iva) presenta la dichiarazione Iva annuale con diversi intercalari, con riferimento ai settori di attività.
Diritto a detrazione:
in caso di detrazione di un'imposta assolta su acquisti di beni immobili poi destinati a uso abitativo, si procede con rettifica della detrazione in dichiarazione, considerando la tutela fiscale di 10 anni.
